На хорватском побережье всё больше курортных домов не могут найти покупателя по два-три года. За пять лет цены почти удвоились — рост составил 91%. Но рынок охладился: число сделок за первое полугодие 2025 года упало на 15%, а новый налог на недвижимость дополнительно давит на владельцев простаивающего жилья.
Ценовой тупик на побережье
Миф о бесконечном росте цен на адриатическую недвижимость ещё жив, но реальность уже другая. Десятки вилл и курортных домов висят на рынке по два, три года и дольше — без существенного снижения цены. Эксперты называют это «ценовой ригидностью»: владельцы держатся за цифры бумных лет, хотя покупатели давно отступили.
Квадратный метр на побережье стоит от 2 500 до 7 000 евро. Для многих потенциальных покупателей — это сразу стоп-сигнал.
«Это не изолированный феномен одного микрорынка, а закономерность, заметная вдоль всего побережья — от Истрии и Кварнера через Центральную Далмацию до юга» („Es handelt sich nicht um ein isoliertes Phänomen einer einzelnen Mikrolage, sondern um ein Muster, das entlang der gesamten Küste sichtbar ist»)
Иван Ковачич, глава ассоциации риелторов жупании Приморье-Горски Котар, представитель Christie’s Real Estate в Хорватии
Бум начался около 2020 года. Туристический спрос, иностранные инвесторы и вступление Хорватии в еврозону разогрели рынок так, что к 2025-му побережье стало одним из самых дорогих сегментов в Юго-Восточной Европе. Но за разогревом пришло охлаждение.
По данным аналитической платформы Investropa, объём сделок в первом полугодии 2025 года составил около 57 095 транзакций — на 15% меньше, чем годом ранее. При этом цены формально продолжают расти: в первом квартале 2025 года Истрия и побережье Адриатики показали прирост 11,3% год к году. Парадокс: ценники идут вверх, но продавать становится всё труднее.
Новый налог давит на владельцев
С 1 января 2025 года в Хорватии действует новый налог на недвижимость. Он заменил прежний налог на дома для отдыха и стал обязательным для всех муниципалитетов. Ставку — от 0,60 до 8,00 евро за квадратный метр в год — устанавливает каждый город или община самостоятельно. Основное жильё и долгосрочная аренда (от 10 месяцев) освобождены от уплаты.
Для владельцев пустующих вилл это ощутимая статья расходов. Раньше дом мог стоять без движения годами практически бесплатно. Теперь за каждый метр приходится платить — и это заставляет задуматься о снижении цены.
Полезно знать
Налог на недвижимость в Хорватии (с 2025 года):
Ставка: 0,60–8,00 €/м² в год — устанавливает муниципалитет.
Кто платит: владельцы вторых квартир, пустующего и курортного жилья.
Кто не платит: владельцы основного жилья и арендодатели с договором от 10 месяцев.
Распределение: 80% остаётся муниципалитету, 20% идёт жупании.
Налог при покупке: 3% от рыночной стоимости (вторичка) или 25% НДС (новостройка).
Особенно уязвимы виллы, которые задумывались и для собственного отдыха, и для краткосрочной аренды туристам. Именно бум Airbnb и подобных платформ толкал цены вверх последние пять лет. Теперь рынок краткосрочной аренды теряет динамику — а вместе с ней уходят и аргументы за высокие ценники.
Что это значит для тех, кто ищет жильё
Для тех, кто присматривает дом на побережье, текущая ситуация — повод присмотреться внимательнее. Эксперты ожидают на 2026 год лишь умеренный рост цен в прибрежном сегменте — 3–4%. В отдельных локациях, особенно в небольших городках вдали от Сплита и Дубровника, уже заметны первые уступки со стороны продавцов.
Кто готов торговаться терпеливо, всё чаще встречает владельцев, уставших ждать покупателя по завышенной цене. Впервые за несколько лет рынок на побережье смещается в сторону покупателя.
При этом важно учитывать новый налог в расчётах: если жильё не станет основным местом проживания или долгосрочной арендой, каждый год придётся отдавать от 0,60 до 8 евро за каждый квадратный метр. Для виллы площадью 150 м² — это от 90 до 1 200 евро дополнительных расходов в год.
Есть и хорошая новость для первых покупателей: Хорватия предлагает полный возврат налога на передачу собственности (3%) и до 50% возврата НДС при покупке новостройки — при условии, что покупатель моложе 45 лет.
Источники
Материал подготовлен на основе анализа публикаций:
1. «Niemand will sie mehr: Adria-Ferienhäuser stehen leer» — Soester Anzeiger / HNA, Andreas Knobloch • Германия • 23 марта 2026 | Ссылка ➚
2. «Kroatien-Flaute: Neue Steuer lässt Adria-Villen leerstehen» — KOSMO • Австрия • 18 марта 2026 | Ссылка ➚
3. «Real Estate Prices in Croatia 2025 and What to Expect in 2026» — CroReal, Sofie Biedermann • Хорватия • 11 марта 2026 | Ссылка ➚
4. «Porez na nekretnine» — Porezna uprava (Налоговая администрация Хорватии) • Хорватия • 1 января 2026 | Ссылка ➚
5. «Ovo su cijene kvadrata u Zagrebu, Splitu, Rijeci i Osijeku» — Index.hr, Hina • Хорватия • 10 февраля 2026 | Ссылка ➚
Данный материал представляет собой обобщение информации из указанных источников. Редакция Smorodina.news стремится к максимальной точности, но рекомендует обращаться к оригинальным публикациям для получения полной картины событий.
© 2026 Smorodina.news. Материал предоставлен в соответствии с принципами добросовестного использования (Fair Use) исключительно в информационных целях.
